En qué consiste
Este borrador de Ordenanza Provisional que se somete a consulta pública tiene por objeto regular la parcela mínima en la tipología de Edificación Cerrada, reemplazando transitoriamente la regulación contenida en el artículo 4.3.2 “Condiciones de la parcela”, Título 4º, Capítulo 3 “Condiciones particulares de la Zona de “Edificación Cerrada” (C)” de las Normas de Ordenación Pormenorizada del Plan General de Ordenación de Santa Cruz de Tenerife.
Es intención de la Gerencia Municipal de Urbanismo, aprobar una Ordenanza Provisional con el fin de solucionar la problemática detectada en la aplicación de la regulación de la parcela mínima en la tipología de Edificación Cerrada del vigente Plan General de Ordenación de Santa Cruz de Tenerife. El personal técnico municipal ha realizado un borrador inicial de la Norma, el cual se somete a consulta pública (conforme a lo dispuesto en el artículo 133.1 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas) para recabar las aportaciones y sugerencias de las personas y organizaciones que se puedan ver afectadas por la Ordenanza.
Al objeto de que la recogida de información se realice de manera ordenada, se ha habilitado en el Portal de Participación Ciudadana del Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife dos canales (chats) a través de los cuales se puedan realizar aportaciones al texto:
Cabe advertir que durante esta fase de consulta pública no se contestará individualmente por parte de la Gerencia Municipal de Urbanismo a cada una de las aportaciones.
Sin embargo, a la finalización del proceso se emitirá un informe dando cuenta de las aportaciones ciudadanas incorporadas al texto y recogiendo los motivos por los que no han sido incorporadas el resto de aportaciones.
Información adicional
Las cuestiones a plantear serán las relativas a:
Los problemas que se pretenden solucionar
Con la tramitación de este instrumento de ordenación se pretende dar respuesta urgente a la problemática detectada en la aplicación de la regulación de la parcela mínima en la tipología de Edificación Cerrada del vigente Plan General de Ordenación de Santa Cruz de Tenerife, que establece la parcela mínima edificable para dicha tipología en 90 m2 y considera como parcela residual, y edificable, aquella de superficie inferior a 90 m2 que cumpla las siguientes dos condiciones: situarse entre parcelas ya edificadas conforme a planeamiento y ser apta para desarrollar en ella una edificación cuyos usos permitidos cumplan con la normativa sectorial de aplicación; de forma que las parcelas de superficie inferior a 90 m2 que no cumplan dichas condiciones sólo podrán edificarse si se agrupan con la/s colindante/s para obtener una nueva parcela que cumpla con el parámetro de parcela mínima.
La problemática generada por esta regulación se resume a continuación:
a) En el planeamiento anterior (PGOU-05), la superficie de parcela mínima para parcelas existentes adscritas a tipología cerrada y uso residencial colectivo era, con carácter general, de 80 m2, no exigiéndose parcela mínima en los supuestos de edificación cerrada destinada a un uso autorizado distinto del residencial colectivo, posibilitando que parcelas inferiores a 80 m2 pudieran destinarse a otros usos siempre que se cumpliera con el resto de condiciones normativas. Con la regulación del PGO-13, la superficie mínima para estas mismas situaciones ha pasado a ser de 90 m2.
b) En el PGOU-05, la parcela mínima, con carácter general, para parcelaciones y segregaciones en áreas de edificación cerrada era de 100 m2, si bien en determinados ámbitos la ordenación pormenorizada se remitía a instrumentos de planeamiento que determinaban una parcela mínima de menor superficie para las parcelaciones y segregaciones. Con la regulación del PGO-13, parcelas ya segregadas o parceladas, conforme al planeamiento en vigor en su momento y con la correspondiente licencia, ahora no cumplen con la superficie mínima de 90 m2.
c) Con la regulación del artículo 4.3.2 de las Normas de Ordenación Pormenorizada del PGO-13, en la tipología de edificación cerrada únicamente pueden ser consideradas parcela residual aquellas parcelas que no cumplan con la parcela mínima y en las que se verifiquen las siguientes dos condiciones: que las parcelas colindantes estén edificadas conforme a planeamiento y que en la parcela residual se pueda desarrollar una edificación cuyos usos permitidos cumplan con la normativa sectorial aplicable. Sin embargo, la imprecisión de términos dificulta su aplicación para determinar en qué casos una parcela de superficie inferior a la mínima tiene la consideración de residual, ya que para ello sería necesario especificar y acotar los parámetros que ha de cumplir el inmueble colindante para ser conforme a planeamiento (parcela mínima, alineaciones, altura máxima o mínima, y edificabilidad máxima, entre otros).
d) La entrada en vigor de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias dificulta aún más la aplicación de la regulación de la parcela residual en edificación cerrada del PGO-13, tal es el caso de que la parcela colindante esté ocupada por una edificación que, siendo disconforme con el planeamiento, se encuentre en situación legal de consolidación, por lo que su propietario tiene derecho a su mantenimiento y al régimen obras y usos establecido en dicha Ley, no estando obligado en ningún caso a la agrupación o reparcelación con el colindante que no cumple con la parcela mínima. En este caso, la parcela vacante de superficie inferior a la mínima no tiene la consideración de residual, quedando sin posibilidades de edificación de forma indefinida.
La necesidad y oportunidad de su aprobación
La necesidad y oportunidad de la aprobación de este instrumento de ordenación se encuentran en dotar de mayor flexibilidad a la regulación de la parcela mínima en la tipología de Edificación Cerrada, teniendo en cuenta, en particular, el nuevo régimen jurídico que establece la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias para las instalaciones, construcciones y edificaciones existentes al tiempo de la entrada en vigor de un nuevo instrumento de ordenación.
Los objetivos de la norma
El objetivo de la Ordenanza Provisional Municipal es regular la parcela mínima en la tipología de Edificación Cerrada del vigente Plan General de Ordenación de Santa Cruz de Tenerife, posibilitando la edificación de parcelas que, de otro modo, quedarán vacantes e inedificadas por tiempo indefinido.
Los objetivos de la norma
El objetivo podría alcanzarse, además de con la Ordenanza Provisional Municipal, con una modificación menor del Plan General de Ordenación de Santa Cruz de Tenerife.
Documentación adicional